¿Estás pensando en poner tu vivienda en alquiler? O quizás ¿piensas que podrías mejorar en algo de lo que ya haces y aumentar la rentabilidad del alquiler de tu vivienda? Si has respondido afirmativamente a alguna de las preguntas, continúa leyendo.
En este post describimos los diversos pasos que como propietario deberías seguir para evitar malos momentos, encontrar un buen inquilino para tu casa y tener más seguridad y tranquilidad para alquilar.
Estar convencido de poner tu inmueble en alquiler
El primer paso es quizás para algunos el más fácil, pero para otros no tanto, dependerá de la personalidad de cada uno.
El tomar la decisión de alquilar tu inmueble puede llevarte a un conflicto de sentimientos. No es lo mismo si tu inmueble ha sido tu vivienda habitual durante mucho tiempo, si se trata de un inmueble que has adquirido con el objetivo de alquilarlo o si se trata de una herencia.
En todos los casos descritos anteriormente, tienes que pensarlo bien para ceder tu propiedad durante una larga temporada y que deje de ser tu inmueble. A él sólo podrás acceder en contadas ocasiones.
Acondicionar el inmueble
El inmueble debe estar en perfectas condiciones para habitarlo. Para ello lo primero es asegurarse de que todas las instalaciones (luz-gas-agua) funcionan correctamente y se está al corriente del pago de las mismas.
El siguiente paso será proceder a realizar una limpieza profunda, además de pintarlo si es requerido. Por último y no menos importante se encuentra el mobiliario y la decoración. Si decides alquilar sin muebles no tendrás que realizar nada más para acondicionar tu inmueble, pero en caso contrario, tienes que tener en cuenta que cuanto mejor decorado, más atractivo será y más inquilinos interesados te contactarán.
Es aconsejable realizar una pequeña inversión inicial para acondicionar el inmueble ya que lo amortizarás rápidamente. Si no tienes tiempo de hacerlo puedes contratar un especialista – arquitecto de diseño interior para que te ayude a preparar el inmueble con el estilo del público que buscas.
Asesoramiento legal sobre alquiler
Tanto si tus temas fiscales los llevas tú directamente como sí lo haces con ayuda de un experto, antes de poner tu inmueble en el mercado, deberías informarte del tipo de fiscalidad aplicable a un alquiler de larga de duración.
Ten en reglas tus papeles. Primero debes contar con una licencia para este tipo de actividad, la que puedes obtener en las oficinas del Ministerio de Trabajo y Seguridad Social de tu área, y luego podrás dirigirte a la Oficina Nacional de la Administración Tributaria, para informarte sobre los impuestos correspondientes.
Decidir cuantía del alquiler
Uno de los puntos más relevantes a la hora de poner en alquiler tu inmueble es decidir que ingresos mensuales o renta mensual de alquiler quieres obtener. La decisión final obviamente será tuya y solo tuya, pero tienes que tener en cuenta que el rango de precios está más o menos definido en el sector inmobiliario.
¿De qué depende el precio del alquiler?
El precio dependerá de la localidad donde se encuentre, la zona, el estado del edificio, el estado del inmueble, si está amueblado o no, los metros cuadrados, el número de habitaciones, el número de baños, si posee garaje o no, es decir, todas las características influyen.
También tienes que tener en cuenta que los gastos de servicios asociados al inmueble no correrán a cargo tuya por lo que no debes incluirlos en la cuantía de alquiler. De ellos se encargará directamente el inquilino.
Anunciar el inmueble a alquilar
El paso previo para preparar tu anuncio es tener fotografías del inmueble. Es necesario realizar un reportaje fotográfico de todas las estancias del inmueble. Las fotografías deben ser de buena calidad y deben reflejar la realidad del inmueble. Ayuda mucho si también se realizan fotografías del edificio donde se encuentra el inmueble.
Unas buenas fotografías son de mucha utilidad a la hora de atraer a inquilinos además de evitar malgastar tiempo con visitas improductivas. En muchas ocasiones te traerá más rentabilidad si el reportaje lo realiza un experto en la materia.
Cuando el reportaje fotográfico esté listo tu inmueble estará preparado para que comiences a buscar inquilinos interesados en él.
Hoy en día, la manera tradicional de anunciar un inmueble se ha visto afectada por el uso de las tecnologías y se ha tenido que modificar. Si quieres que tu anuncio lo vea un mayor número de personas debes utilizarlos. Hoy en día son la mejor herramienta para publicar un inmueble.
Portales inmobiliarios hay muchos y aunque parezcan iguales cada uno tiene un funcionamiento distinto, una complejidad diferente y están dirigidos a un público distinto.
Gestionar contactos y visitas de los inquilinos
Tras la publicación del anuncio comenzarán a contactarte los interesados en tu inmueble. Deberás de resolverles todas las dudas que te planteen además de mostrarles el inmueble cuando lo requieran.
En algunas ocasiones, pensarás que estás perdiendo el tiempo ya que el porcentaje de éxito con respecto al tiempo que es necesario dedicar a resolver dudas y mostrar el inmueble no es muy alentador.
Ten en cuenta que cuanto mejor descrito esté tu anuncio, de mejores fotos dispongas y mejor gestiones las dudas que recibas, más fácil será la selección del inquilino que realmente esté interesado en el inmueble.
Escoger inquilino
Otro de los puntos críticos a la hora de alquilar un inmueble es elegir al inquilino correcto, es decir, el inquilino que cuide tú inmueble, cumpla con el contrato y con el que tengas feeling desde el principio.
El mayor miedo de cualquier propietario es si el inquilino cumplirá fielmente con el contrato acordado. Dicho riesgo cada día es menor. La legislación vigente provee de mecanismos por los cuales un inquilino debe cumplir con lo acordado, aunque antes de recurrir de manera oficial al cumplimiento de la ley el propietario puede disponer antes de firmar del contrato, de un informe de solvencia del candidato con el que podrá tomar su decisión. Incluso para dar más seguridad al propietario comienza a hacerse más popular el uso de seguros de impago con lo que el posible riesgo quedaría cubierto.
No olvides que ante la toma de cualquier decisión, la manera de reducir al mínimo los riesgos lo principal es disponer de la mayor información veraz posible.
Firma del contrato de arrendamiento
La tendencia general es no prestar demasiada atención a este punto y hacerlo rápidamente ya que se trata de un mero trámite. Es un gran error, ya que en el caso de que haya conflictos a lo largo del periodo de alquiler nos puede ayudar a resolverlos rápida y satisfactoriamente.
Lo ideal es contar con el conocimiento de un experto, pero si te animas a hacerlo tú mismo no te lo tomes a la ligera, infórmate y no firmes un contrato sin que hayas confirmado que sigue lo establecido en la legislación vigente. Y lo que nunca, nunca debes hacer es cerrar un acuerdo verbal sin que lo soporte un documento confiando en la buena voluntad de las partes, te ahorraras miles de quebraderos de cabeza.
Gestionar pagos y mantenimiento
Lo normal y más sencillo es que los pagos se realicen automáticamente vía transferencia bancaria. Siendo así, la tarea del propietario se reducirá a confirmar que mensualmente recibe el precio acordado dentro del plazo acordado. De no ser así, debe comunicarlo inmediatamente al inquilino para proteger sus derechos llegado el caso de tener que reclamarlo por vía judicial.
El uso diario de un inmueble conlleva reparaciones y mantenimiento en los que en muchos casos el inquilino no es el responsable de realizarlo y que tú como propietario debes llevar a cabo. Durante el periodo de alquiler debes estar pendiente de gestionar y resolver todas las incidencias que puedan surgir y que tu inquilino solicite que le soluciones. Lo aconsejable es que dispongas de una red de especialistas en reparaciones que respondan rápidamente.
Cierre del contrato de alquiler
Es el último paso de la aventura de alquiler. Cuando el alquiler termina es necesario que revises el inmueble y compruebes que se encuentra en unas condiciones óptimas tanto el inmueble como el mobiliario que pusiste a disposición del inquilino. Tienes que tener en cuenta que nunca se va a encontrar exactamente en las mismas condiciones que cuando lo entregaste ya que ha sido utilizado durante el periodo de alquiler y ha sufrido un desgaste. Hacer un buen inventario con un reportaje fotográfico de manera conjunta puede evitar muchos problemas y discusiones llegados a este punto.
En caso de que tengas alguna queja debes acordar con el inquilino como solucionarlo y en caso de que haya que hacer reparaciones el inquilino debe hacerse cargo. El cierro del contrato suele ser un punto de disputas entre ambas partes ya que ninguna querrá hacerse cargo de algo que no le corresponde. La clave es saber mediar y hacer las cosas conforme al sentido común.
Si piensas que no estás preparado para ello, siempre un experto te puede ayudar.
Tomado de Urbanitoo