¿Qué es el mercado inmobiliario? ¿Cómo caracterizarlo? ¿Cuáles son sus principales efectos sobre el espacio urbano, en particular, de la capital, donde este se concentra?, son algunas de las interrogantes que intenta responder Cubisima en este acercamiento en dos partes a este complejo tema. En su sede de Fresa y Chocolate, un panel compuesto por el economista urbano Ricardo Núñez; el arquitecto alemán R. Erich Treffetz, cuya tesis doctoral versó sobre la vivienda en zonas céntricas en Centro Habana; y el jurista y director de la agencia inmobiliaria La Isla, Yoanni Cantillo, se acercó a los principales rasgos de esta polémica cuestión.
El panel puso sobre la mesa la compleja dinámica de este mercado, y cómo impacta sobre el entorno construido, la economía y la sociedad de las ciudades del país, especialmente la capital.
Para Ricardo Núñez, no se puede hablar de mercado inmobiliario sin tener en cuenta que es parte del juego de hacer ciudad y ciudadanía.
“Estamos hablando de cómo se estructuran, crean y desarrollan estos procesos de hacer ciudades, que tienen una complejidad enorme, y donde entra el mercado inmobiliario como uno de los elementos, en interacción con otros problemas, como las viviendas sociales, la infraestructura, los espacios públicos, las inversiones…”, sostuvo el especialista.
A su juicio, la cuestión de la ciudad, entendida en su amplia dimensión, incluye una dimensión insoslayable, relacionada con su historia, que ha generado una matriz urbana, que incluye ubicación, posicionamiento, con singularidades preexistentes y propias. Así que la legalización de la compraventa de viviendas en 2011 inició un proceso necesario, lamentablemente tardío, para superar un vacío dejado por el único mecanismo existente para obtener otra vivienda con diferente localización, espacio, calidad de construcción –la permuta–, que condujo a distorsiones en el entorno urbano.
Lo que se suponía era una ecuación simple de trueque-beneficio empezó a revelar señales negativas, relacionadas con precios, especulación, mercado informal, ilegalidades, como alternativa a la ausencia de la compraventa.
En su criterio, el mercado inmobiliario actual resulta muy imperfecto. Se trata de , “un casi-mercado, si tenemos en cuenta que el mercado se define como un pacto de la colectividad—más allá de las reglas del juego que estén sobre la mesa e instituciones que juegan en estas reglas— sobre los valores transaccionales de los bienes y beneficios que se ofrecen”.
Este mercado, en el caso cubano, no se integra como tal, ya que “a pesar de los avances y esfuerzos para legalizar a los actores sociales inmobiliarios no estatales, el flujo de información es insuficiente como para que se produzca ese proceso estructurado y colectivo”, opinó.
Otro elemento es lo que el experto llamó un velo, que oscurece los entornos de trabajo, derivado de las acciones autorizadas, donde supuestas viviendas se convierten en alojamientos o restaurantes. “No puede obviarse la incongruencia entre el permiso de una autoridad pública para adquirir o reparar una vivienda y hacer uso del suelo; y la autorización para desarrollar un negocio, por ejemplo, dependiente de la dirección de Trabajo”, explicó.
A pesar de estas distorsiones y falta de información, “este mercado está permitiendo que se comience un mapeo de los valores del suelo y de las propiedades en La Habana. Ya empiezan a verse atisbos, en páginas web, del consenso de la colectividad sobre diferentes atributos de los inmuebles, que consolida ciertos imaginarios de dónde se gana en la ciudad en términos de valor y disfrute”, dijo. Asimismo, este “mercado” comienza a hacer un nuevo dibujo socio-espacial— que si bien a largo plazo puede traer lecturas negativas—se traduce en dinámicas para la ciudad, con nuevos actores y nuevo diseño de políticas públicas.
Finalmente, Núñez agregó que parte de lo que está pasando, y caracteriza también a este mercado inmobiliario, es “esta suerte de espiral especulativa a partir de un stock [de viviendas] que no crece, y donde ciertas caracterizaciones están ganando o perdiendo atributos. De ahí las distorsiones en los precios actuales, alrededor de un fondo de inmuebles que se mueve muy poco, e intenta posicionar valores con el mismo patrimonio”, refirió.
Aunque los actores de este mercado inmobiliario actual pudiesen tener un papel más relevante en el futuro, sin embargo, habría que preguntarse hasta qué punto la ciudad está preparada para incorporarlos.
De acuerdo con R. Erich Treffetz, el mercado inmobiliario en el mundo actual va más allá del área vivienda, lo que en Cuba todavía no ocurre de igual modo.
Este rasgo particular del mercado cubano, que gira alrededor de inmuebles habitacionales, viviendas ya existentes, en uso, un mercado de stock, y de compraventa, hace que el mercado de alquiler resulte mínimo. “La restricción a poseer la propiedad de una sola vivienda produce una oferta y demanda atomizadas”, planteó el arquitecto.
Otro elemento distintivo es que no existen agencias, ni cooperativas, que desarrollen viviendas sin fines de lucro. Esta limitación da al traste con posibles cadenas de compraventa, orientadas a priorizar un uso más económico de las viviendas.
Este vacío le deja un espacio mayor a la transformación de las casas para fines comerciales, dígase arrendamiento al turismo. Enfatizó que, en este caso, la tendencia es a “tomar” determinadas áreas de la ciudad, como por ejemplo, en el consejo popular de la Catedral, donde casi no hay viviendas en la planta baja, inundada por los negocios.
Otro factor que incide en el mercado inmobiliario es el de las remesas. “Uno de cada tres núcleos familiares cubanos recibe remesas desde que se despenalizó el dólar en los años 90.
Luego de la ley de la compraventa, esa cantidad se ha triplicado, lo cual habla de nuevos actores en este mercado, desde familiares que ayudan a levantar un negocio o compran casas con vistas a futuro; si bien, la limitación a una propiedad, y el origen de esas remesas, haga difícil hablar todavía de presencia significativa de capital extranjero”, señaló.
Sin embargo, sí es evidente que hay una nueva clase media, con mucho más dinero que antes, mucha más demanda de consumo, en contraposición con una oferta estática.
Continuará…
Tomado de la Revista Temas.